Obrigações dos proprietários, maiorias em assembleia, quotas em falta e vias de resolução segundo as regras do Código Civil sobre propriedade horizontal, explicadas em linguagem clara com tabelas.
Read in EnglishEm resumo: Um condomínio português não é uma empresa que se pode ignorar — é um regime jurídico, propriedade horizontal, regulado pelos artigos 1414 a 1438-A do Código Civil e desenvolvido pelo Decreto-Lei n.º 268/94, ambos reformulados pela Lei n.º 8/2022. Cada proprietário tem o seu apartamento em propriedade exclusiva e co-propriedade dos bens comuns, deve pagar uma quota dos custos, e está vinculado pelas decisões da assembleia de condóminos tomadas pela maioria correta. As quotas em falta são executáveis diretamente pela ata da assembleia, e decisões ilegais podem ser impugnadas — mas apenas dentro de prazos muito apertados. A CourtStairs responde a questões de habitação portuguesa como estas em linguagem clara, com citações do Diário da República para você poder ler o artigo você próprio.
Se é proprietário de um apartamento em Portugal, é automaticamente um condómino. Este artigo explica o que deve, como a assembleia decide, o que acontece quando alguém deixa de pagar, e as vias para resolver um litígio — em linguagem clara, para residentes estrangeiros, emigrantes e leitores portugueses que pesquisam em português. Esta é informação geral, não aconselhamento jurídico, e as figuras e regras mudam, por isso confirme qualquer aspecto importante contra a fonte primária ou um advogado.
Segundo o art. 1414 do Código Civil, a propriedade horizontal divide um edifício em frações autónomas que podem ser propriedade de forma separada, mais bens comuns que pertencem conjuntamente a todos. O art. 1420 sublinha o ponto que mais importa: cada proprietário é o proprietário exclusivo da sua fração e co-proprietário dos bens comuns — e estes dois direitos são inseparáveis. Não pode manter o apartamento e afastar-se do telhado.
O art. 1421 lista o que é imperativamente comum: o solo, alicerces, paredes mestras, cobertura, entradas, escadas, corredores de uso comum, e as instalações gerais de água, eletricidade, gás e esgotos. Outras partes — como um elevador ou um jardim interno — são presumidas comuns a menos que o título constitutivo diga o contrário.
A regra central de dinheiro é o art. 1424: despesas de conservação e aproveitamento dos bens comuns são partilhadas pelos proprietários na proporção do valor (permilagem) das suas frações, a menos que o título constitutivo preveja uma divisão diferente. Lei n.º 8/2022 clarificou um ponto de equidade que costumava causar discórdias: despesas relativas a um bem comum que apenas serve alguns proprietários — o caso clássico é um elevador que não serve o rés-do-chão — são suportadas apenas pelos que o utilizam. Os custos de utilizar um serviço (como a eletricidade que o elevador consome) podem ser partilhados segundo o uso real.
Dinheiro é apenas metade da história. O art. 1422 fixa limites de conduta: os proprietários não podem prejudicar a segurança do edifício, as suas linhas estruturais ou a sua aparência exterior, não podem dar a uma fração um uso diferente daquele a que se destina, e não podem desenvolver atividades que o título constitutivo ou a assembleia tenham proibido. Se o fizerem, os vizinhos podem agir.
A maioria das decisões passa por uma maioria dos votos presentes, ponderada pela permilagem de cada fração (art. 1432), mas o limite aumenta com o risco: grandes "inovações" necessitam de dois terços do valor do edifício (art. 1425), e alterar o título constitutivo necessita de todos os proprietários (art. 1419). Os bens comuns são geridos por dois órgãos (art. 1430): a assembleia de condóminos (todos os proprietários) e o administrador que executa as suas decisões. A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte (art. 1431); pode também ser convocada a qualquer momento pelo administrador ou por proprietários que representem pelo menos 25% do capital investido.
As decisões são tomadas por uma maioria dos votos presentes, contados pela permilagem — não por contagem de cabeças (art. 1432). Mas o tamanho da maioria escala com o quanto a decisão é séria.
| Tipo de decisão | Maioria necessária | Artigo |
|---|---|---|
| Assuntos ordinários — orçamento, administrador, despesa corrente | Maioria do valor presente na reunião | Art. 1430 / 1432 |
| Inovações — grandes obras nos bens comuns | Proprietários que representem dois terços do valor total do edifício | Art. 1425 |
| Alteração do título constitutivo | Acordo de todos os proprietários (com exceções raras) | Art. 1419 |
| Aproveitamento corrente dos bens comuns | Não pode ser negado a nenhum co-proprietário | Art. 1406 / 1420 |
Existe também um quórum. Na primeira convocação, a assembleia só pode deliberar se proprietários que representem mais de metade do valor do edifício estão presentes; se isso não se verificar, pode reconvocar-se — como a convocação habitualmente prevê, meia hora depois — e depois decidir com os presentes (art. 1432). A convocação deve chegar aos proprietários com antecedência e por escrito; guarde o aviso, pois uma decisão tomada sem convocação apropriada pode ser atacada.
É aqui que a reforma de 2022 mostrou os dentes mais afiados. A ata da assembleia que fixou as contribuições é, segundo art. 6 do Decreto-Lei n.º 268/94, um título executivo contra um proprietário que não pague até à data limite — desde que a ata registe o montante das contribuições, a quota de cada proprietário e a data de pagamento. Juros à taxa legal e qualquer multa que a assembleia aprovasse (ou os regulamentos previssem) estão também cobertos.
O que isto significa na prática: o administrador não tem de vencer um julgamento declarativo completo para provar que a dívida existe. Pode ir direto a uma ação executiva para apreender bens. E Lei n.º 8/2022 transformou isto numa obrigação: o administrador deve intentar no prazo de 90 dias do primeiro incumprimento, sem voto separado da assembleia, sempre que a dívida seja pelo menos o valor do IAS (indexante dos apoios sociais).
Nem tudo o que é disputa é sobre dinheiro. Quando acha que uma decisão viola a lei ou o próprio regulamento do condomínio, o art. 1433 oferece um conjunto gradual de vias — e cada uma tem um prazo. Uma decisão contrária à lei ou aos regulamentos é anulável (anulável) a pedido de qualquer proprietário que não votou a favor dela.
Para muitos litígios quotidianos de condomínio, os Julgados de Paz (tribunais de pequena instância) são uma alternativa de menor custo e mais rápida aos tribunais ordinárias — veja o nosso guia para pequenas causas e os Julgados de Paz — e o administrador tem legitimidade para processar e ser processado em nome do condomínio em matérias no âmbito dos seus poderes (art. 1437). Qualquer que seja a via que escolha, o relojoeiro do art. 1433 é implacável, e períodos de prescrição (limites temporais) separados podem também extinguir o direito de recuperar dívidas mais antigas.
Esta é exatamente o tipo de questão para que CourtStairs foi construído: toma uma questão em linguagem clara — "tenho de pagar pelo elevador?", "podem realmente apreender o meu apartamento por quotas?", "quanto tempo tenho para contestar este voto?" — e responde-a com o artigo específico por trás: art. 1420 para co-propriedade, 1424 e 1425 para partilha de custos e maiorias, 1432 para como a assembleia decide, 1433 para contestar decisões, e art. 6 de DL 268/94 para as atas executivas. Funciona em português e inglês e liga cada ponto ao Diário da República para você poder confirmá-lo você próprio.
Esta é informação geral sobre a lei, não aconselhamento jurídico. As regras de condomínio dependem do título constitutivo e regulamento do seu edifício, edifícios mais antigos podem seguir regimes transitórios, e a lei muda — Lei n.º 8/2022 reformulou várias destas regras a partir de abril de 2022 — por isso trate isto como um ponto de partida e confirme qualquer aspecto importante contra a fonte primária ou um advogado.
As decisões ordinárias — orçamento anual, designação do administrador, despesa corrente — aprovam-se por maioria simples dos votos presentes, contados pela permilagem de cada fração (art. 1432 do Código Civil). As "inovações" do edifício, como grandes obras nos bens comuns, necessitam de uma maioria maior que represente dois terços do valor total do edifício (art. 1425). Alterar o título constitutivo normalmente requer acordo de todos os proprietários (art. 1419).
Depende do que é o bem comum. Por regra, os proprietários partilham despesas na proporção do valor (permilagem) da sua fração (art. 1424 do Código Civil). Mas despesas de um bem comum que apenas serve alguns proprietários — o exemplo clássico é um elevador — são suportadas apenas pelos que realmente o utilizam, a menos que o título constitutivo diga o contrário.
A ata da assembleia que fixou os montantes, a quota de cada proprietário e a data de pagamento são um título executivo (art. 6 do Decreto-Lei n.º 268/94). Isto permite ao administrador ir direto a uma ação executiva sem primeiro ter de provar a dívida em julgamento completo. Juros e qualquer multa aprovada pela assembleia podem ser adicionados.
Um proprietário que não votou a favor de uma decisão que viola a lei ou o regulamento pode pedir ao administrador (no prazo de 10 dias) para convocar uma assembleia extraordinária que a revogue, ou recorrer a um centro de arbitragem (no prazo de 30 dias). Para que seja anulada por tribunal, a ação deve ser intentada no prazo de 60 dias da decisão, ou de 20 dias após a assembleia extraordinária (art. 1433 do Código Civil).
Desde Lei n.º 8/2022, o administrador deve intentar a ação no prazo de 90 dias do primeiro incumprimento, sem necessidade de autorização separada da assembleia, sempre que o montante devido seja pelo menos o valor do indexante dos apoios sociais (IAS). O objetivo é evitar que pequenas dívidas se acumulem à custa dos proprietários que pagam.
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A CourtStairs fornece informação jurídica, não aconselhamento jurídico. Cada situação é particular — consulte um advogado sobre o seu caso.