O que acontece se deixar de pagar a hipoteca em Portugal

Em resumo: Não pagar uma hipoteca em Portugal não significa que o banco pode tomar conta da sua casa da noite para o dia. Os juros de mora começam imediatamente, mas após 30 dias o banco deve abrir um processo PERSI e tentar regularizar o incumprimento fora dos tribunais sob Decreto-Lei n.º 227/2012 — e enquanto isto decorre não pode processar-o ou penhorar a propriedade. Se a renegociação falhar, o banco vai aos tribunais para uma ação de execução que pode terminar numa venda forçada, e qualquer diferença permanece como uma dívida pessoal. Para além da hipoteca propriamente dita existem rotas de alívio de dívida — o acordo de PER e insolvência pessoal com exoneração do passivo restante. A CourtStairs responde questões sobre dívida portuguesa e da UE assim em linguagem clara, com citações ao Diário da República que pode verificar.

Ficar atrasado com um crédito à habitação é assustador, e o medo faz as pessoas deixarem de abrir as cartas — a pior coisa que pode fazer. A lei portuguesa na verdade oferece aos mutuários um conjunto estruturado de alternativas antes de uma casa ser perdida. Esta é informação geral, não aconselhamento jurídico, e valores e prazos podem mudar, portanto confirme qualquer coisa importante com a fonte primária ou um advogado.

O que é a taxa de esforço e por que é que importa?

A sua taxa de esforço é os seus pagamentos de crédito mensais divididos pelo seu rendimento mensal; uma vez que ultrapasse aproximadamente 36% e continue a subir, pode ter direito a renegociação protegida, sem comissões, de um crédito à habitação com taxa variável. Bancos e a lei medem dificuldade através da sua taxa de esforço — pagamentos de crédito mensais divididos pelo rendimento mensal. Um mutuário a ganhar €1.000 por mês com €350 em reembolsos de crédito tem uma taxa de esforço de 35%.

Uma vez que os pagamentos consomem 36–40% do rendimento e continuam a subir, já não está apenas desconfortável — pode ter direito a renegociação protegida. Sob Decreto-Lei n.º 80-A/2022, titulares de créditos com taxa variável para uma habitação permanente com dívida pendente até €300.000 podem pedir ao banco para renegociar quando a taxa de esforço piora significativamente (por exemplo, atingindo 36% ou subindo cinco pontos percentuais versus um ano anterior). Crucialmente, o banco não pode cobrar comissões por essa renegociação nem aumentar a taxa de juro.

O que é PARI e o que deve fazer o banco antes de eu estar em incumprimento?

PARI é o estágio de alerta inicial de Portugal: os bancos devem vigiar sinais de que um mutuário pode ter dificuldades antes de um pagamento ser falhado e oferecer para conversar. O enquadramento para prevenção situa-se em DL 227/2012. Dois acrónimos regem tudo.

PARI — Plano de Ação para o Risco de Incumprimento — é o estágio de alerta inicial. Os bancos devem vigiar sinais de que pode ter dificuldades antes de realmente falhar um pagamento, e oferecer para conversar. Se disser ao seu banco que espera dificuldade, deve avaliar a sua situação e, onde viável, propor soluções.

O que é PERSI e como me protege após ficar atrasado?

PERSI é um processo obrigatório extrajudicial que o protege: uma vez que esteja nele, o banco não pode processar-o, penhorar a propriedade, ou cancelar o contrato enquanto decorre (DL 227/2012, art. 18). Quando realmente fica atrasado, PERSI — Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento — começa. Este é o coração da proteção do mutuário. O banco deve integrá-lo em PERSI entre o 31º e 60º dia após o pagamento falhado (ou mais cedo, a seu pedido), e depois genuinamente tentar negociar.

O que PERSI lhe oferece importa tanto quanto o que pede. Sob artigo 18 de DL 227/2012, enquanto o procedimento decorre o banco é proibido de iniciar ações judiciais contra si para recuperar a dívida, de terminar o contrato, ou de ceder o crédito a terceiros. Na prática, PERSI é um escudo legal: nenhuma execução pode começar até que termine validamente.

As propostas de renegociação do banco podem incluir prolongar o prazo do crédito, um período de carência no capital, uma taxa mais baixa, ou consolidar dívidas. Cada proposta deve ajustar-se à sua situação real, e tem direito a um registo escrito.

Pode o banco tomar a minha casa, e como funciona a venda forçada?

Apenas um tribunal pode tomar uma casa hipotecada em Portugal — nunca o banco diretamente. Se PERSI termina sem acordo e continua em incumprimento, o banco vai aos tribunais. Porque uma hipoteca (hipoteca) é uma garantia real, o credor apresenta uma execução — uma ação de execução — e pede ao tribunal para penhorar (penhora) e vender a propriedade para recuperar o que lhe é devido. A venda é gerida por um agente de execução através do tribunal, tipicamente por leilão eletrónico. Não é removido pelo banco propriamente dito; apenas o processo de tribunal, com seus avisos e prazos, pode levar à perda da casa. (O mesmo princípio de tribunal único rege direitos de despejo e notificação em Portugal para inquilinos.)

1. Dia 1 — pagamento falhadoOs juros de mora começam a acumular sobre o valor em atraso.
2. Até ao dia 31–60 — PERSI abreO banco deve integrá-lo em PERSI e tentar renegociação extrajudicial (DL 227/2012, art. 14).
3. Durante PERSINenhuma ação judicial, nenhuma penhora, nenhuma rescisão de contrato enquanto o procedimento decorre (art. 18). Normalmente dura até 91 dias.
4. PERSI termina sem acordoO escudo desaparece. O banco pode rescindir o contrato e exigir o saldo total.
5. ExecuçãoO banco processa; o tribunal ordena penhora e venda forçada da casa hipotecada.
6. Diferença permaneceSe a venda render menos do que a dívida, continua responsável pela diferença como uma dívida pessoal — que não dura para sempre (ver [prescrição de dívida em Portugal](/blog/debt-prescription-portugal)).

E se a dívida for maior do que a casa? PER e insolvência

Quando toda a sua vida financeira está submersa, duas ferramentas mais pesadas em CIRE podem congelar a execução e reestruturar ou extinguir a dívida: o plano de recuperação de PER e insolvência pessoal com exoneração do passivo restante. Uma venda forçada raramente apaga a tabuinha. Se o preço do leilão for inferior ao saldo pendente, o restante é uma dívida ordinária que o segue. Quando toda a sua vida financeira está submersa — hipoteca mais cartões, financiamento automóvel, impostos — duas ferramentas mais pesadas vivem no CIRE (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, DL n.º 53/2004).

O PER (Processo Especial de Revitalização, CIRE art. 17.º-A em diante) é uma negociação supervisionada pelo tribunal para um devedor que está em dificuldade mas ainda viável. Apresentá-lo congela ações de execução enquanto você e seus credores tentam acordar um plano de recuperação; um plano aprovado pela maioria necessária e confirmado pelo juiz vincula todos, incluindo credores que votaram contra. (Uma rota de acordo de pagamento equivalente existe para indivíduos não comerciais.)

A insolvência pessoal é o último recurso — mas carrega o mecanismo de novo começo que a maioria das pessoas nunca ouviu falar: exoneração do passivo restante (extinção dos passivos restantes). Depois que a herança é tratada, uma parte do seu rendimento é atribuída aos credores por um período de cessão fixo, e qualquer dívida ainda não paga no final é extinta. Desde Lei n.º 9/2022 esse período é normalmente três anos, reduzido de cinco.

Como CourtStairs se encaixa

Esta é exatamente o tipo de pergunta para a qual CourtStairs foi construída: pega numa preocupação simples — "o banco enviou uma carta, podem tirar-me a casa?" — e responde com a regra específica por trás, de DL 227/2012 sobre PARI e PERSI aos artigos CIRE sobre PER e extinção, em inglês ou português, para que possa abrir o Diário da República e ler a disposição você mesmo. Tem um nível gratuito.

Esta é informação geral sobre a lei, não aconselhamento jurídico. Prazos, limiares de taxa de esforço e limites de elegibilidade dependem do seu contrato exato e mudam ao longo do tempo, portanto confirme qualquer coisa importante com a fonte primária ou um advogado antes de agir.